当前楼市去库存化核心是要切断再次快速扩张根源

2015-12-31 15:36   来源: 城市信报 手机看新闻 半岛网 半岛都市报

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  中国房地产“去库存化”已经纳入到了2016年经济工作的“五大任务”之一,以及提出了一套中国房地产“去库存化”的组合拳。但是这套去楼市库存化组合拳的核心不是如目前市场盛行的如何推出更为优惠更为宽松的房地产政策来让这些所谓的住房库存消化,而是要切断当前中国住房市场库存过高的根源,如果不能够这样做,新的房地产库存又会产生。中国的房地产去库存化会没完没了。

  而要做到这点,首先要做的就是对住房“库存”给予清楚的界定。比如,根据国家统计局的定义,商品房待售面积,指报告末已竣工的可供销售或出租的商品房屋建筑面积中,尚未销售或出租的商品房屋建筑面积,包括以前年度竣工和本期竣工的房屋面积。也就是说,房地产的库存是指已经峻工可供销售及可供出租的住房。至多包括,已经获得了住房预售证、正在建筑中可供销售和可供出租的住房。而不是泛化为什么十三五规划中的住房,不是泛化为房地产开发商已经获得土地但没有开发的住房。更不包括没有进入商品房市场的保障性住房及棚户区改造的“还房”。

  如果住房市场“库存”按照这样的界定,那么当前中国一线城市及人口流进增长较多部分二线城市,这些城市根本就不存在房地产市场去库存化的问题。因为,这些城市的房地产市场不仅从今年7月份开始房地产市场就开始回暖,房地产市场的库存去化率已经回到市场正常水平,而且这些城市的住房市场价格又开始上升。可以说,当前中国这个以投资投机为主导的市场,只要房价在上升,投资投机者又会涌入市场。房地产市场库存根本就不存在多少的问题。

  目前房地产市场库存严重过剩的是三线四线城市,及部分二线城市 。当前中国房地产市场的去库存化主要是针对这些城市 。对于这些城市的住房市场严重过剩,采取让农民进城购买、让房地产开发商降价、让投资者购买出租等优惠政策,可能会起到一定作用,但不会太大。

  更为重要的是,这些城市房地产市场严重过剩问题,不仅在于如何来消化当前已经存在的可供销售和可供出租的存量房的问题,还有两大问题需要解决。一是这些城市的不少新城早就成了“空城”和“死城”,房地产开发商是把房子卖出了,但这些地方整个住房市场的风险完全砸在住房投机投资者手,既卖不出去也租不出去,空置率相关惊人。如果这些地方住房库存不解决,随时都可能蔓延到金融市场。二是这些城市的住房市场去库存化,不仅在于如何把目前过多的住房销售出去,更在于如何能够切断再增加这些城市住房库存的根源。可以说,如果不能够做到这点,假定现在的住房库存消化了,新的住房库存又会涌现。因为,目前全国各地城市过度规划是十分普遍的现象。只要有利润,已经规划过的住房建设又会快速扩张。如果不切断当前这些城市房地产市场严重库存的根源,这些城市的住房市场去库存化会没完没了。

  所以当前楼市去库存化,一线城市就得采取全面遏制住房投资政策而不是利率和税收一般性下降松鼓励住房投资者进入政策,三四线城市则是要切断住房建设再次快速扩张的根源。这才是当前房地产去库存化的核心与实质。

  (本文仅代表作者个人观点)

   (来源:半岛网-城市信报) [编辑: 杨娜]

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