风口智库 | 下调公积金贷款利率!大招接二连三,四季度楼市或加快复苏

2022-09-30 22:02 大众报业·风口财经阅读 (18096) 扫描到手机

风口财经记者 刘晓

  据央行网站9月30日消息,中国人民银行决定,自2022年10月1日起,下调首套个人住房公积金贷款利率0.15个百分点,5年以下(含5年)和5年以上利率分别调整为2.6%和3.1%。第二套个人住房公积金贷款利率政策保持不变,即5年以下(含5年)和5年以上利率分别不低于3.025%和3.575%。

  9月29日晚间,人民银行、银保监会发布通知,决定阶段性调整差别化住房信贷政策,符合条件的城市政府,可自主决定在2022年底前阶段性维持、下调或取消当地新发放首套住房贷款利率下限。

  9月30日下午,财政部、税务总局发布支持居民换购住房有关个人所得税政策的公告,自2022年10月1日至2023年12月31日,对出售自有住房并在现住房出售后1年内在市场重新购买住房的纳税人,对其出售现住房已缴纳的个人所得税予以退税优惠。

  风口财经采访的多位专家表示,近期楼市迎来多重利好,在目前“银十”时间节点,接连出台稳楼市政策,预计楼市复苏将有所加快。后期视房地产修复状况而定,稳楼市政策还有较大发力空间。

下调首套个人住房公积金贷款利率

  中国人民银行决定,自2022年10月1日起,下调首套个人住房公积金贷款利率0.15个百分点,5年以下(含5年)和5年以上利率分别调整为2.6%和3.1%。第二套个人住房公积金贷款利率政策保持不变,即5年以下(含5年)和5年以上利率分别不低于3.025%和3.575%。

深研究员植信投资研究院资马泓告诉风口财经,为了更好地满足刚性住房需求,央行时隔七年(2015年8月)首次下调首套个人住房公积金贷款利率15个基点,这有助于房地产市场尽快实现“三稳”目标。

易居研究院智库中心研究总监严跃进在接受风口财经采访时表示,此次政策说明,当前对于公积金贷款利率也积极继续了下调操作,体现了公积金贷款利率降息的导向,是商业贷款利率下调后又一重要的金融政策。此次公积金贷款利率下调,主要是针对刚需购房需求的,即对于首套个人公积金贷款落实了宽松的政策导向。也体现了进一步降低刚需购房者购房成本的导向。

  严跃进认为,商业银行贷款持续降息,客观上也需要公积金贷款利率进一步下调,否则公积金贷款和商贷的利差比较小,客观上也会使得公积金贷款的吸引力下降,所以必须降息。此外,公积金贷款的利率进一步下调,使得后续公积金贷款的优势更加明显,对于刚需购房者进一步降低贷款利率等具有积极的作用。“公积金此次政策,也可以和其他政策叠加,比如说部分城市允许二套房也可以享受首套房的公积金优惠政策,那么客观上对于一些改善型购房需求的释放也具有积极意义。”他表示。

  在光大银行金融市场部宏观研究员周茂华看来,住房公积金利率下调,有助于降低购房者月供,刺激购房需求,同时,本次公积金主要调降个人首套房公积贷款金利率,主要是支持刚需购房者,楼市调控延续稳的基调。

东方金诚首席宏观分析师王青认为,本次首套房公积金贷款利率下调幅度较大,这一方面会减轻存量公积金贷款家庭月供负担,有利于提振消费,另一方面,这也将激发更多住房公积金贷款需求,月度金融数据中的委托贷款规模将出现大幅同比多增势头,进而在一定程度上推进宽信用进程。

英大证券研究所所长郑后成告诉风口财经,降低包括首套个人住房公积金贷款利率在内的房贷利率抓住了“稳地产”的关键之处。与降低首付等举措相比,降低房贷利率是推升商品房销售面积累计同比更有效的手段。一是降低首付只是降低商品房的购买门槛,但是并未实质性减轻居民的购房负担,而降低房贷利率则能够持续缓解购房者的现金流压力;二是从历史走势看,首套房贷平均利率与商品房销售面积累计同比存在较强的负相关关系,也就是说,降低房贷利率能够有效推动商品房销售增速。

  此外,9月29日晚间,人民银行、银保监会发布通知,决定阶段性调整差别化住房信贷政策。符合条件的城市政府,可自主决定在2022年底前阶段性维持、下调或取消当地新发放首套住房贷款利率下限。

  “我们认为,这是继‘保交楼’措施在房地产供给端发力后,政策面在需求端支持楼市回暖的新举措。这在推动楼市回暖的同时,也体现了政策渐进调整、坚持‘房住不炒’的基本原则。”东方金诚研究发展部高级分析师冯琳在接受风口财经采访时表示。

两部门:换购住房可享个税退税优惠

  9月30日,财政部、税务总局发布支持居民换购住房有关个人所得税政策的公告,自2022年10月1日至2023年12月31日,对出售自有住房并在现住房出售后1年内在市场重新购买住房的纳税人,对其出售现住房已缴纳的个人所得税予以退税优惠。其中,新购住房金额大于或等于现住房转让金额的,全部退还已缴纳的个人所得税;新购住房金额小于现住房转让金额的,按新购住房金额占现住房转让金额的比例退还出售现住房已缴纳的个人所得税。

  严跃进对风口财经表示,这个政策总结起来即是“换房可退个税”,即个税成本可以减免。首先,政策明确,明年年底前,若购房者出售二手房并在一年内重新购房,那么其目前出售的二手房缴纳的个税可以办理退税。第二,此类换房的交易必须在本市范围内,即某某市的市区、郊区、县城等,而不能跨市交易,否则不能享受退税优惠。第三,换房必须是同一个人,即要确保退税政策不被钻漏洞,防范借退税政策做虚假的交易。同时先办理退税再撤销购房交易也不可行,住房和税务部门会严管此类钻漏洞的操作。

  “此次财政部政策具有积极的意义,值得重点关注。”严跃进表示,房地产政策自去年9月份放松以来,总体上是金融政策放松为主,即以央行和银保监会相关部门的发力为主。而财政政策方面,主要是各地一城一策下的契税补贴、契税税率调整、购房补贴等操作,财政部层级的政策并没有,所以这个政策开启了政策稳楼市的新方向,即财税部门也出手了。

  他认为,个税政策影响房东和购房者的成本。各地实操层面看,个税的税率大约是房价的2%。如果对于500万的房子而言,过去需要缴纳10万元的个税。那么按现在这个政策,房东就不需要缴纳。实际过程中,过去房东会让购房者缴纳,那么按这个角度说,相当于购房者可以减少这部分的支出。据此可以认为,此次政策将使得房东更乐意挂牌出售,购房者也更乐意购房。此类政策对于换房需求是非常积极的保障,有助于降低换房的成本,是激活改善型住房需求的重要导向。

  郑后成也持类似观点,他认为,近期宏观政策加大对房地产市场的支持有两点特征:一是全方位支持房地产市场。除了货币政策之外,财政政策也对房地产市场提供有力支持。二是对房地产市场支持的力度较大。在两天之内密集发布三条支持房地产市场的重磅政策,“我认为对这一现象应充分重视,不排除后期还有重磅政策推出的可能。”

视觉中国供图

四季度楼市或加快复苏

  数据显示,1-8月份,全国房地产开发投资90809亿元,同比下降7.4%;其中,住宅投资68878亿元,下降6.9%。商品房销售面积87890万平方米,同比下降23.0%,其中住宅销售面积下降26.8%。商品房销售额85870亿元,下降27.9%,其中住宅销售额下降30.3%。

  国家统计局新闻发言人、国民经济综合统计司司长付凌晖表示,尽管房地产市场出现了一些积极变化,但是也要看到,整个房地产市场仍然还处在下行过程中,推动房地产市场平稳健康发展,仍然还要继续付出努力。

  马泓表示,自去年9月30日央行首提“两个维护”以来,全国首套房贷款利率和二套房贷款利率均有所下调。然而,到三季度末,房地产市场仍旧较为低迷,全国商品房销售出现两位数下跌,房地产投资罕见出现负增长。因此,有必要进一步实施宽松政策,随着房贷利率进一步下调,相信四季度房地产市场有望逐步企稳。

  王青告诉风口财经,后期视房地产修复状况而定,稳楼市政策还有较大发力空间。其中,受近期银行存款利率较大幅度下调带动,即使四季度MLF利率保持不变,5年期LPR报价也有望进一步下调,由此带动房贷利率更大幅度全面下行,进而推动楼市最快在年底前后出现趋势性回暖势头。

  在严跃进看来,此次公积金政策和央行昨日(29日)政策、财政部今日政策一起,形成了9月底三个稳楼市大招,对于四季度房地产市场行情的提振会比较显著。

  周茂华也认为,近期密集出台稳楼市政策,加之10月为传统楼市销售旺季,有望带动观望购房者入市,楼市复苏有望加快。

仲量联行大中华区首席经济学家兼研究部主管庞溟建议,接下来,地方政府可以“保交付”为出发点和切入点,从产业端和金融端积极为企业纾困:支持企业有序复工复产,给予税费减免、租金减免等政策支持;不盲目抽贷、断贷、压贷,支持企业合理融资需求,加大并购融资支持力度,促进行业债务风险出清。同时,有关部门在切实确保购地资金合规的同时,全程监管项目建设,监督预售资金全额入账,严格拨付标准,压实银行责任,健全房地产信用管理。

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