风满楼 | 济青同日放松限购,政策持续加码,谁会是下一城?

2022-09-15 19:48 大众报业·风口财经阅读 (19154) 扫描到手机

风口财经记者 张亭旺

  9月15日,青岛、济南先后宣布调整限购政策。

  除了青岛,近日宁波、苏州等城市同样放开限购,其中苏州规定外地人可直接购买首套房。有业内人士称,近期二线城市进一步放松限购的做法引起了市场的关注,除一线城市外,其他城市限购均有放松可能。

济青官宣放松限购

  9月15日,青岛市住建局发布《青岛市动态完善房地产政策》,限购再度放松。

  记者注意到,此次调整有几个变化:

  其一,新房限购范围缩小到市南和市北区(原四方区域除外),之前的范围是市南区、市北区、李沧区、崂山区除王哥庄街道以外区域。此次调整,有利于激活老四方、李沧区、崂山区的改善性购房需求。

  其二,外地居民在限购区购房条件缩短为居住满半年,之前的政策要求在本市缴纳12个月以上个人所得税纳税证明或社会保险缴纳证明。

  其三,二手房全市范围内不再购限,限购区域只针对新房。

  事实上,这并不是青岛今年第一次放开限购。今年6月3日,黄岛、城阳以及高新区陆续发布了“全面取消住房限购政策”的消息。

  彼时这一消息的释放,对青岛当月楼市带来了立竿见影的刺激效果。根据青岛锐理数据统计,6月青岛新房销售套数29214套、约354.37万㎡,环比猛涨135%和148.7%,销售金额503.72亿,环比上涨168.8%。

  可惜6月的火热趋势并未得以延续,7月青岛新房签约套数、面积同比分别下滑30.4%、25.7%,环比更是呈现断崖式下滑,分别下滑71.9%、71.5%。8月则继续下降。

  观察此次放开限购政策,将有利于增加市场供给,化解供需矛盾,增加市场活跃度,与前期出台的房地产政策优化互补,形成合力,保持和促进我市房地产业良性循环和健康发展。

  此外,值得注意的是,几乎同时,济南也发布房地产新政。

  文章内容字数很少:9月15日从济南市住建局获悉,为进一步支持刚性和改善性住房需求,济南市持续优化房地产政策措施,继续对二环以内的历下区、市中区区域实施限购,自9月16日起实施。

  也就是说,二环以内的历下区、市中区实施限购,有分析认为,这意味着,天桥、槐荫、历城,以及二环外的历下、市中,不再实施限购。

  对此,易居研究院智库中心研究总监严跃进也认为,此次表述字数不多,甚至没有明确提及放松的内容,类似强调了“历下区、市中区区域实施限购”的内容,但实际上这是一种侧面的表达方式。因为政策明确了是要进一步支持刚性和改善性住房需求。此类表述的含义在于,除了历下区、市中区区域实施限购外,其他区域或二环外其实是不限购了。这也说明近期放松限购的一个重要特征,即市区不放郊区放。

宁波、苏州已经执行

  而除了青岛、济南,近日宁波、苏州等城市同样放开了限购。

  9月8日,浙江宁波传出全面取消房产限购。

  据扬子晚报,在宁波出台的楼市新政方案中,限购被全面取消,不过买房人仍需申请购房证明,但不做审核。有市场人士表示,取消限购的举措并没有“官宣”,而是直接于9月8日起执行,目前已经有多家楼盘接到了通知。

  当时,这个消息在房产圈引起了广泛关注。因为,如果是这样,宁波将成为全国第一个真正全面放开限购的强二线城市,信号意义极大。

  几天之后,苏州也传出消息,对限购政策做出调整。

  9月14日,国内多个权威媒体纷纷报道确认:苏州对非本地户籍居民购房政策做出调整,外地人在苏州六区(吴中区、吴江区、姑苏区、相城区、高新区、工业园区)购买首套房无需开具社保证明或个人所得税证明,但只限购一套。至此,外地人可以在苏州市区全域购买首套房。

  同时,相关城区也取消了自2018年开始实施的需要600积分才能购房的规定。在这之前,苏州执行的限购政策是,核心区域内非苏州市户籍需要连续6个月社保,同时非限购区域房产不计入家庭限购套数。

  不过,无论是宁波还是苏州,相关政策调整并没有官宣,也没有红头文件,都是在“低调”执行!

  实际上,从今年以来,以上几个城市在楼市政策调整方面一直比较积极。

  拿苏州来说,今年4月开始,苏州陆续对限购、限售、限贷等政策进行了全方位调整。从放宽限售、调低社保要求,到取消二手房限售,30天内政策连续调整;对非户籍人口购房政策更是从县级市到外围区域,再到核心城区,放松步子小、节奏快、力度大。层层放松、层层递进,苏州对限购政策的松绑最终来到了核心圈。

  如此高密度、高强度的松绑的背后是仍显低迷的苏州楼市。

  克而瑞数据显示,苏州的新房市场在6月份有明显复苏,环比出现了超5成的涨幅;但7月份随即进入传统淡季,叠加停贷风波的影响,当月成交环比下降超37%;8月环比再略有下降,同期,新房成交均价约为24600元/平方米,同环比均有6%左右的降幅。有分析认为,全面取消限购,或是苏州楼市最后的底牌。

  严跃进认为,近期二线城市进一步放松限购的做法引起了市场的关注,主要是包括宁波、苏州和青岛。此类放松具有一个重要的特点,即都属于二线城市。近期有一些传闻认为除一线城市外,其他城市限购均有放松的可能。至少从宁波、苏州和青岛的动作看,确实有类似的趋势和倾向。

楼市放松有“底线”

  2022年以来,各地纷纷出台房地产调控政策,数量上再度刷新了历史纪录。截至8月,年内房地产调控已经超过700次,涉及各个方面。

  然而,从近期楼市数据来看,市场的信心仍未恢复。根据国家统计局发布的2022年7月份商品住宅销售价格,除了4个一线城市新建商品住宅和二手住宅环比、同比略有上涨外,二三线城市整体仍然呈下降趋势。

  7月份,一线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.3%,涨幅比上月回落0.2个百分点;二手住宅销售价格环比上涨0.2%,涨幅比上月扩大0.1个百分点。二线城市新建商品住宅销售价格环比由上月上涨0.1%转为持平;二手住宅销售价格环比下降0.2%,降幅比上月扩大0.1个百分点。三线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格环比均下降0.3%,降幅均与上月相同。

  也许是基于此,近期多个“热点”城市开始放松限购。

  国务院总理李克强8月24日主持召开国务院常务会议,部署稳经济一揽子政策的接续政策措施,加力巩固经济恢复发展基础,允许地方“一城一策”灵活运用信贷等政策,合理支持刚性和改善性住房需求。

  彼时,中国社科院特邀房地产专家、中房智库地产专家顾问团特聘专家冯显泉接受风口财经采访时表示,“每个城市的情况不一样,市场的表现不一样,所以当地政府的责任,就是要保证房地产行业的基本稳定,要有针对性地根据当地实际情况和市场表现出台更有针对性的措施。”“针对目前房地产市场的总体现状,各地政府还会有针对性地出台一些纾困措施,保证市场趋于稳定的措施,来逐渐树立信心。”

  不过,另一个问题是,楼市继续放松下去,“底线”会在哪呢?

  9月14日,中共中央宣传部举行“中国这十年”系列主题新闻发布会,会上,住建部住房改革与发展司司长王胜军展望下一步房地产发展时表示,住建部将会同有关部门,继续扎实做好促进房地产市场平稳健康发展各项工作。其一就是,坚持一个定位,也就是“房子是用来住的、不是用来炒的”,这是做好房地产工作的根本遵循。

  7月底召开的中共中央政治局会议指出,要稳定房地产市场,坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,因城施策用足用好政策工具箱,支持刚性和改善性住房需求,压实地方政府责任,保交楼、稳民生。

  换句话说,“房住不炒”仍然是楼市放松的“底线”。

  而在坚持“房住不炒”定位前提下,自今年4月29日以来,地方政府密集出台楼市宽松政策。各地从当地实际出发,因城施策完善房地产政策,通过降低房贷利率、降低首付比例、提高公积金贷款额度、提高购房补贴、降低购房税费等一系列政策,提振房地产市场。其中不乏有郑州、长沙、南京、济南等大中城市。

  严跃进表示,限购放松具有多个维度,包括限购的区域缩小、本地人和外地人的购房套数增加、多孩家庭和其他人员的购房套数增加、购房的社保等审核条件减轻、新房或二手房方面的放松、出售房屋后限购约束减少等。此类操作和模式都值得全国其他城市的学习,进而形成一城一策的限购放松模式。

  至于谁会成为下一个放松限购的城市,让我们拭目以待。