风口观察 | 市场筑底中的房地产,信心是否也已筑底?

2022-08-17 17:32 大众报业·风口财经阅读 (548655) 扫描到手机

风口财经首席记者 刘晓

  “总的看,房地产市场呈现下行态势,当前整体上处于筑底阶段。”国家统计局新闻发言人、国民经济综合统计司司长付凌晖近日在7月份国民经济运行情况新闻发布会上总结。

  数据显示,今年7月,全国70个大中城市中,有40个城市的新房价格环比下降,51个城市的二手房价格环比下降,数量比6月略有增加。尽管部分城市出现了房地产项目交付问题,并在一定程度上影响到市场预期,但付凌晖对楼市走向感到乐观。他认为,随着房地产市场长效机制不断完善,因城施策效果逐步显现,房地产市场有望逐步企稳,保持平稳健康发展,对于经济的影响会逐步改善。

  平安证券首席经济学家钟正生认为,房地产市场的信心提振、房地产投资的企稳回升、以及相关产业链的牵连效应或是决定下半年中国经济增长弹性的最重要变量。

来源:国家统计局

市场仍在艰难寻底

  进入2022年,全国房地产销售面积和销售额保持同比下滑态势,6月份,这两项指标的降幅均有所收窄,一度让人看到市场触底反弹的希望。到7月,这两项指标的降幅并未继续扩大,但也没有明显收窄。其中,全国商品房销售额同比降幅为28.8%,商品房销售面积同比降幅为23.1%。

  民生银行首席经济学家温彬认为,从销售端来看,7月单月商品房销售面积同比-28.9%,较6月的-18.3%继续下滑;商品房销售额同比-28.2%,低于6月的-20.8%大致持平。7月居民部门中长期贷款新增1486亿元,仅为去年同期的37%。房地产交付风险抬头,以及此前积压的购房需求释放殆尽之后,居民购房意愿继续下降。

  从生产端来看,在地方政府加大保交楼支持力度之后,施工和竣工略有好转,但房企新开工意愿仍然低迷。7月施工面积同比-44.3%,好于6月的-48.1%。7月竣工面积-36.0%,好于6月的-40.7%。7月新开工面积同比-45.4%,弱于6月的-45.1%。

  “7月房贷利率和放款周期均在下降,但并未对市场形成有效提振。”温彬告诉风口财经,7月103个重点城市主流首套和二套房贷利率降至4.35%和5.07%,已低于2015年水平,按揭平均放款周期亦降至2019年有记录以来最低,但并未扭转各方预期。国房景气指数也由上月的95.4%下降至95.3%,继续刷新2016年初以来的最低水平,市场仍在艰难寻底。

  仲量联行大中华区首席经济学家兼研究部总监庞溟告诉风口财经,在调控集中放松叠加总量层面房贷利率下调的积极因素作用下,此前6月住宅和商品房销售均出现了阶段性的积压需求释放、跌幅收窄、环比上升,这很大程度上也有房企冲刺年中业绩、推盘热情较高等因素作用。不过,7月份70个大中城市、30个主要城市和全国的住房商成交和价格都有所走软,说明6月份的销售走强或提前透支了7月的销售动能。

保交楼进入攻坚时刻

  7月28日召开的中共中央政治局会议,分析研究当前经济形势,部署下半年经济工作。会议指出,要稳定房地产市场,坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,因城施策用足用好政策工具箱,支持刚性和改善性住房需求,压实地方政府责任,保交楼、稳民生。

  温彬认为,会议将“保交楼”提升到“安全底线”高度,并强调“压实地方政府责任”以保交楼、稳民生,并“用足用好政策工具箱”以稳楼市,预计下一阶段各地将继续出台房地产维稳政策。

  植信投资首席经济学家连平认为,下半年,房地产市场的主要风险仍聚集于房地产企业,需要警惕房地产企业的经营亏损、流动性短缺、债务违约三类风险。2021年四季度以来,住房金融环境边际改善,但主要聚焦于“居民端”利率水平的下调,“房企端”融资环境并未获得实质性改善,尤其民营房企的融资仍然困难。商品房销售放缓叠加债务到期高峰,下半年部分房企仍将持续面临上述三大风险,并有向上下游产业链局部蔓延的迹象,局部地区可能引发烂尾楼停贷等现象。如果房企出险企业数量逐步扩大,将对房屋开工建设及拿地产生影响,房地产投资意愿会有所降低。

  就在日前,人民银行开展4000亿元中期借贷便利(MLF)操作,MLF操作中标利率下调10个基点至2.75%,7天期逆回购利率同步下调10个基点至2%,超出市场预期。有分析认为,8月20日的5年期以上LPR下调概率或大于1年期LPR,房贷利率也因此存在进一步调整空间。“5年期以上LPR调降,会对房地产融资链条起到改善作用,但具体改善幅度,仍需持续观察和其他配套措施综合发力。”温彬表示。

  庞溟告诉风口财经,近期居民购房行为模式的变化,一定程度上是居民购房决策函数变化以及资产负债表变化、信心意愿变化的反映。可以说,影响居民购房决策和商品房销售的主要变量,已经从疫情前的房地产调控政策、房贷利率等因素,变成疫情后的居民可支配收入预期、房价预期、房贷还款稳健性和可持续性等因素。而且,居民购房行为模式的变化,有可能进一步加剧房地产销售结构在短期内的分化,二手房销售将好于新房、现房将好于期房,这也对居民资产负债表和现金流分期造成影响。

视觉中国供图

压实地方监管责任

  国家统计局新闻发言人、国民经济综合统计司司长付凌晖指出,今年以来,各地坚持房住不炒,因城施策,支持刚性和改善性合理住房需求,出台多项稳定房地产市场政策,房地产市场总体下行态势趋缓。尽管最近有些地方出现了房地产项目交付问题,但从全国看,大部分施工期在两年以上,接近交付期的房地产开发项目建设进度保持平稳,总体风险是可控的。

  付凌晖表示,总的看,房地产市场呈现下行态势,当前整体上处于筑底阶段。随着房地产市场长效机制不断完善,因城施策效果逐步显现,房地产市场有望逐步企稳,保持平稳健康发展,对于经济的影响会逐步改善。

  “这个定调很重要。”中国社科院特邀房地产专家、中房智库地产专家顾问团特聘专家冯显泉在接受风口财经采访时表示,信心不足是当前市场的一个核心的问题,而发布会上的这种定调,正好是针对市场信心不足,直接回答了这个问题,无疑会起到积极作用。冯显泉告诉风口财经,所谓底部的表述,实质上就是地价和房价,它不一定是个绝对值,但是个相对值。目前的各大城市的地价房价也基本上是在底部,所以说在筑底阶段的定性,基本上符合当前的市场的情况。

  对于后市走势,多数机构认为,市场预期的修复是关键。只有排除各种不利因素影响,改善市场预期,各项稳楼市政策才能最大限度地发挥作用,市场复苏的态势才能真正确立。

  庞溟表示,多地风险事件干扰了房地产市场企稳复苏的态势,掣肘了产业链和信用周期稳步走出负向螺旋,使投资端和销售端持续承压,未来销售的阶段性改善仍需要夯实基础,尤其需要警惕市场信心和情绪波动打断全产业链边际复苏态势。

  植信投资研究院高级研究员罗奂劼认为,当前房地产销售等相关指标继续走弱,房地产投资下行压力仍然较大,不过随着房地产调政策控继续放松,房地产投资有望在三季度筑底。

  事实上,近期各地仍不断出台相关政策,“因城施策”放宽限制性住房需求管理措施。继今年7月份超85城发布稳楼市政策后,8月份以来,全国又有多个城市陆续出台相关稳楼市政策,涉及公积金贷款额度、首套房认定标准、预售政策、人才购房补贴等多个方面。今年以来,据机构统计,中国已有超210个地区出台稳楼市相关政策逾550次,对树立信心、稳定预期起到关键作用。

  按照政治局会议的要求,下半年的重要任务之一是要压实地方监管责任,各部委配合地方政府积极推进“保交楼、稳民生”工作,剖析各地成因,加强沟通,厘清责任,及时发现和有效预警房地产金融风险。下一阶段需要弥补预售资金存在的监管漏洞,确保房企预售资金用于房地产项目建设,保障工程款按期支付;加大住房金融支持力度,包括开发贷和个人按揭贷款对房地产行业的资金支持,满足刚性需求和改善性需求;“因城施策”地合理放宽限制性住房需求管理措施,用足用好政策工具箱,促进房地产业良性循环和健康发展。

  “每个城市的情况不一样,市场的表现不一样,所以当地政府的责任,就是要保证房地产行业的基本稳定,要有针对性地根据当地实际情况和市场表现出台更有针对性的措施。”冯显泉表示,针对目前房地产市场的总体现状,各地政府还会有针对性地出台一些纾困措施,保证市场趋于稳定的措施,来逐渐树立信心。

经济增长弹性的重要变量

  今年以来,新冠肺炎疫情和乌克兰危机影响交织叠加,世界经济面临滞胀困局和衰退风险,我国发展面临的需求收缩、供给冲击、预期转弱三重压力持续显现,经济恢复的基础尚不稳固。7月份经济运行数据显示,7月份我国经济延续恢复态势,运行基本平稳。但是,受多重因素的影响,经济恢复的势头边际放缓,巩固经济回升的基础仍需加力。

  《经济日报》发文指出,房地产业是支柱产业,规模大、链条长、牵涉面广,在全社会固定资产投资、地方财政收入、金融机构贷款总额中都占有相当高的份额,对上下游相关产业带动效应强,对投资和消费影响大,对经济金融稳定和风险防控具有系统性影响。

  “7月经济数据集中诠释了,房地产在中国经济中依然具有举足轻重的作用,构建房地产新发展模式成为贯彻新发展理念的重要一环。”平安证券首席经济学家钟正生认为,房地产市场的信心提振、房地产投资的企稳回升、以及相关产业链的牵连效应或是决定下半年中国经济增长弹性的最重要变量。

  “我国仍处在城镇化发展阶段,居民家庭刚性和改善性住房需求潜力、租购并举发展模式发展空间均较大。”庞溟告诉风口财经,总的来说,应当在坚持“房住不炒”的思路与基调、逐步降低房地产金融化和泡沫化的前提下,探索新发展模式,继续优化房地产金融政策特别是差别化住房信贷政策,应当以稳为主、循序渐进、有计划分步骤地实施房地产金融政策调整,尽量减少对市场的冲击和影响,加快完善住房租赁金融政策体系,促进房地产市场平稳健康发展,实现稳增长、防风险、促发展三重目标。

  冯显泉表示,我国的房地产,不能只从行业这一个维度去看,它是中国经济大盘下的一个重要的行业,是直接带动几十个行业的一个重要行业。所以在这种情况下,为了保证中国经济的基本稳定,房地产行业必须保证基本稳定。

  连平认为,作为最大的耐用消费品,房地产对于相关投资和消费的带动作用较强,对内需增长的直接贡献高。房地产消费占GDP的比重由2011年的5.7%逐步下滑至2018年的5.1%,其后逐步提升至2020年的5.4%;房地产消费对GDP的增长贡献率由2011年4.2%逐步下滑至2017年的3.3%,其后提升至2020年的12.1%。因此房地产市场下行压力较大抑制了各类相关需求的释放。

(本文观点仅供参考,不构成投资建议,投资有风险,入市需谨慎!)