低至10%!多地首付分期现象抬头,是噱头还是陷阱?

2022-07-08 15:50 中新经纬阅读 (37389) 扫描到手机

  近日,各地的房地产放松政策持续增多,从限购、限贷的大规模松动,到各类农产品抵扣房款,活动花样翻新。据中新经纬了解,为吸引购房者,近期各地再次出现“首付分期”活动,分期时长短则几个月,长的甚至可以做到数年乃至10年。除此之外,还有个别地方出现了通过在银行做高新房总价,以达到低首付目的的行为。

  “首付分期”并非新鲜事物,每每遇到市场低迷,这类行为都会增多,在过去,许多地方都对首付分期进行过纠偏。业内人士也指出,之所以要求购房人能够支付最低20%或30%的首付款,是对购房人经济实力的衡量,防止出现过度杠杆或炒房行为。过低的首付比例,容易诱发金融风险。

分期最长10年

资料图:建筑物。中新经纬 薛宇飞 摄

  “首付减压低至10%”“首付13万轻松入手靓三房”“首付8万,上车广佛地铁口”......近日,广东佛山的房产经纪人李林(化名)相继在朋友圈转发了佛山多个在售楼盘的宣传海报,一张张鲜红的海报上,除了展示近期的特惠措施外,首付分期成了各楼盘的共同卖点。

  李林对中新经纬说:“前几天因为是年中,开发商要冲业绩,所以除了优惠多一点,佛山有十几个楼盘都推出了首付分期,希望吸引买房人早点入手。”

  根据各楼盘发布的海报,佛山的保利时代天珀最低仅需支付10%的首付就能认购房源,而且半年内零月供;保利中交大都汇单套房源的优惠力度在10万-20万元,同时宣称“首付8万,上车广佛地铁口”;美的时光、美的金地新明珠凤翔湾壹号都只需要10%的首付,保利智慧云城、佛山金科城、广银海云台等几个楼盘的首付款都低于10万元。

  保利时代天珀、保利新都汇的置业顾问均向中新经纬证实,楼盘推出首付分期的活动,对于首付不足的客户,可以通过保利小贷申请贷款,6个月内是免息的。李林称,购房者可以先给楼盘交一部分首付,剩余的向保利小贷申请,“资质、征信没问题的话大概几天能批下来,3-6个月内免息,然后就可以向银行申请住房贷款。”

  与上述分期时长较短相比,有一些楼盘宣传的首付分期可以达到数年。佛山的越秀星汇瀚府的置业顾问对中新经纬称,他们是与第三方的贷款机构合作,分期时长最多能达到10年。他说:“其实就是‘首付贷’,哪个开发商也不可能延长这么长时间。这个是有利息的,如果不是资金特别紧张,也不是很划算。”

  除了佛山,中新经纬还发现,重庆、郑州等城市的在售楼盘也都有首付分期的活动,其中,不少楼盘的首付分期并不复杂,仅仅是延长了首付款交付时间。郑州的一位房产经纪人称,为了拉客,很多楼盘都能给购房人几个月的首付支付时间,等首付凑齐了,再做网签和银行贷款。他说:“现在市场不是很好,能拉到客户就不错了。”

或涉嫌违规

资料图:售楼部沙盘。中新经纬 薛宇飞 摄

  近一两年,一些城市的开发商通过降价和优惠促销,使得房价有所下降,实际售价低于政府备案价的情况也不断增加。这种情况下,另一种灰色的低首付形式开始出现。

  重庆九龙坡区的一个在售楼盘采取的就是向银行多申请贷款、以降低客户首付款的方式。比如,该项目一套备案价100万元的房子,首套房首付款最低为20万元,可贷款80万元。如今,该房源以备案价的八六折、共计86万元对外出售,但银行仍以总价100万元、贷款80万元审批,这样的话,购房人实际的首付只有6万元。

  重庆的一位房产经纪人向中新经纬证实了市场上确实存在这种情况,以网签价100万元、实际售价90万元的房源为例,购房人实际只需要支付10万元首付款,另外10万元由开发商支付,然后就可以向银行申请80万元的住房贷款。但他也说:“现在管得比较严,这么做是违规的,只能私下去问问楼盘。”

  中原地产首席分析师张大伟对中新经纬表示,市场上的确存在这种变相低首付的行为,如果能够查实的话,就可以认定是“骗贷”行为。他还指出,这么做的话,购房发票就要按照网签价开具,开发商的税费成本要提高,倒不如直接降价。

  针对佛山上述楼盘的做法,张大伟分析道,如果只是给予购房人更长的首付筹款时间,并不违规。但如果楼盘推介客户做贷款,在明知实际首付款低于规定的最低比例的情况下,还向银行申请按揭贷款的话,就属于违规行为。“严格来讲,只要购房人的首付款不是自有资金,而是借款或贷款来的,不管是借的亲朋好友还是金融机构,都是违规。”

两成首付是安全底线

资料图:城市俯瞰图。中新经纬 摄

  过往多年,由于中国的房地产市场冷热交替频繁,住房贷款首付比例也随着市场的变化而波动,但是首付比例最低20%却一直都是底线。

  有券商研报曾指出,中国在2005年将首付比例从20%提高到30%,并在2008年恢复到20%,此后,在2010年再次提升到30%。2016年,央行发文明确,在不实施“限购”措施的城市,居民家庭首套个人住房最低首付款比例可以下调,允许在最低首付款比例25%的基础上向下浮动5个百分点;对拥有1套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭,最低首付款比例调整为不低于30%。这份文件发布后,个人住房最低首付款比例又恢复为20%。

  2016年以后,楼市再度火热,包括限购、非限购城市在内的许多地方,都将最低首付比例升至30%。直到2022年,山东省菏泽市打响下调首付比例第一枪,各地纷纷将首付比例降至最低20%。

  张大伟指出,购房人以自有资金支付最低20%或30%的首付款,说明购房人拥有一定的经济基础,也能一定程度上证明其未来的还款能力,防止没有经济实力的人盲目涌入房地产市场,进而诱发金融风险。因此,要求最低20%的首付比例具有较高的合理性。

  今年6月底,河南省济源市房地产管理局就发文称,鼓励房地产开发企业对首付分期收取,但最长不宜超过一年。对此,广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉就指出,鼓励分期首付,或许会让购房人私下对接民间资金,让他们把剩余的首付款通过银行以外的渠道借入,这会导致一系列的金融乱象。

  易居研究院智库中心研究总监严跃进在接受中新经纬采访时说:“首付款比例最低20%的规定是比较成功的,再往下调整空间不大,而且过低的首付比也容易出现盲目加杠杆的情况,20%的首付比要求是比较合适的。不过,当前需要鼓励房地产市场消费,首付比调整空间不大的情况下,可以在月供偿还等方面进一步创新。”