风满楼丨提振楼市回暖在望,掌声和“涨声”都已响起……

2022-06-29 19:00 大众报业·风口财经阅读 (734443) 扫描到手机

风口财经记者 张亭旺

  自中央部署稳经济一揽子措施以来,各城实施方案密集出台,其中多地实施方案中涉及房地产政策。

据不完全统计,到6月中旬总计55城发布房地产调控政策约80条,包括降首付、公积金贷款额度提升、取消限购等。新政密集程度、出台频率远超4月、5月。

  而随着政策催化传导,房地产市场开始显现积极信号。5月,百城狭义库存出现了小幅下降,去化周期自2022年以来首次出现回落。6月,楼市整体成交上涨,多个城市楼市暖意初现……

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提振楼市“加速度”

  自5月23日国常会部署稳经济一揽子措施,在房地产方面提出“因城施策支持刚性和改善性住房需求”以来,多地将促进住房消费作为稳经济的重要措施之一,并在一揽子实施方案中提出购房支持政策。

  实际上,5月以来,各地房地产政策调控力度、范围、频率已经明显扩大;而进入6月,政策调控的密集程度远超5月。据中指研究院不完全统计,截至6月15日,6月总计55城发布房地产调控政策约80条。

  从近期各地发布的稳楼市政策看,政策调整涉及的内容更宽、更广,新政出台的频率也更快。

  比如,6月15日,青岛市住房公积金管理中心发布《关于调整住房公积金贷款最高额度的通知》,这已是青岛近半个月内第三次优化楼市调控举措,就在5月底和6月初,该城市分别放宽了外地市民购房条件、取消了位于郊区的三区一街道限购政策,今年以来,青岛相继从限售、限购、公积金等多方面释放宽松政策,以稳定房地产市场健康发展。

图片来源:锐理数据

  无独有偶,6月15日,郑州全面落实首套房贷利率执行4.25%的下限标准,促进二套房首付比例降至40%,而这也是郑州近期内数度稳楼市的又一次体现。3月1日,郑州市政府刚发布楼市“18条”。

  作为长三角中心城市之一的南京,其楼市过去一直以“稳健”著称,近段时间却动作频频。据不完全统计,从4月初开始,两个多月的时间里,南京已先后十几次出台楼市调控政策。

  安徽合肥的步伐迈得更大,不仅补缴社保可购房,还放出允许企业购房的大招。据当地媒体披露,6月24日合肥调整限购政策,内容包括户籍登记在市区的集体户、投靠亲友家庭户籍,与市区户籍家庭具有相同购房资格;非本市户籍居民家庭购房资格认定中,社保个税认可追溯、补缴;法人、非法人组织可以购买市区范围内的新建商品住房和二手住房等。

  各城加大楼市调控力度,信贷端也持续释放利好。

  5月20日,央行将5年期LPR下降15个基点,从4.6%降至4.45%,叠加5月15日,央行、银保监会明确首套房贷利率下限可在LPR基础上最高下浮20个基点,首套房贷利率最低可降至4.25%,二套房贷利率最低可降至5.05%。

  6月份,LPR按兵不动,5年期以上LPR依旧为4.45%。贝壳研究院监测的103个城市中,6月份有56%的城市首套、二套房贷利率已降至下限,其中,三四线城市利率下调幅度较大,如开封、新乡、许昌、驻马店、上饶等地首套主流利率较去年9月的高点下调超过200个基点。

  业内人士表示,上个月5年期以上LPR大幅下降,促进中长期贷款利率下行效果持续显现。在此背景下,6月LPR报价转为保持稳定符合预期,但不排除未来LPR继续下降的可能性。

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“花式营销”难奏效

  除放松限购、降低首付比例、降低利率、提高公积金额度等“常规”措施外,各地为了促进楼市消费可谓“绞尽脑汁”,有城市打出买房“送工作”的口号,甚至把卖房纳入考核;有的地方则推出“小麦抵首付”“大蒜抵首付”“西瓜抵首付”的促销政策。

  比如,6月28日,新城控股位于南京江宁的云漾滨江项目海报上赫然写着“西瓜换房最高抵100000元”,西瓜每斤10元,每套房收购上限为1万斤。

  近日,由弘阳集团与无锡本土房企华晟集团联合开发的无锡阳山悦阳九玺推出水蜜桃抵房款活动,单价18.88元/斤,最高可抵188888元。

  分析来看,这类花式营销,相当于出了一部分的营销费用,是通过农产品把潜在的客户吸引过来。从具体实施的角度来看,此种促销手段更多的是营销上的噱头,对当地楼市的难以起到实质性改善作用。

  此外,最受关注的,还属“房票”重出江湖。

  6月20日,郑州发布《郑州市大棚户区改造项目房票安置实施办法(暂行)》,成为今年全国首个针对房票出台系统性文件的重点城市。通俗来讲,房票安置,即参照货币化安置的办法,但是给被征收人的补偿不是现金,而是房票——在购房时可冲抵购房款。

  其实,房票安置并非郑州首创。据克而瑞研究,2022年以来,郑州、宁波奉化、南京溧水等19城相继落地房票安置政策。

  例如,早在2022年4月1日,信阳市就出台了房票安置政策,其中显示:新拆迁项目原则上不再新建安置房,而是通过房票方式进行补偿。该市对于房票安置奖励政策、使用规则、安置房源筹集、房票结算、优惠政策、制度保障等拟定了相关规定。

  在信阳市之后,台州温岭市、宁波市海曙区分别于2022年5月31日、2022年6月2日推出房票安置措施。其中,台州温岭市有效期限相对其它省市较长,为36个月;宁波市海曙区强调买卖双方在交易二手房时可以自愿协商,且一张房票仅可购买一套房屋。

表:2022年上半年19城实行房票安置

  不过,克而瑞研究称,此一时彼一时,预计房票实际执行效果将大打折扣,主要涉及以下三方面因素:

  其一,市场下行的三大核心问题仍悬而未决。第一,市场需求及购买力透支。而受疫情影响,居民就业及收入预期下滑,首付及月供还贷压力上升。第二,房价预期转跌,市场观望情绪依旧浓重。第三,房企暴雷致市场信心缺失,购房者普遍担忧房屋交付问题。

  其二,房票发放数量将显著受限。在没有中央信贷资金助力的情况下,房票便需要地方财政资金予以补贴。对于那些财政资金本就捉襟见肘的城市而言,实难在全市范围全面推广房票安置,房票发放数量也将显著受限。

  其三,基于担忧房票资金结算,房企参与积极性不高。房票相当于地方政府给房企“打白条”,房票资金结算与地方财政资金充裕程度密切相关。对于那些财政收支压力较大的城市而言,房屋销售后的房票账面资金结算犹存较大不确定性,难免影响企业销售回款进度而打击房企参与积极性。

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成交回暖“进行时”

  5月,全国多个地方政府密集出台宽松政策,市场显现积极信号。数据显示,百城狭义库存出现了小幅下降,去化周期自2022年以来首次出现回落。截至5月末,百城库存降至23.3个月,比4月末时减少了1.3个月。

  值得注意的是,由于消费者购房预期偏弱,目前房地产库存风险依旧较大。具体来看,一线城市受疫情影响,供求疲软,去化周期增至20.4个月,二线城市降至21.1个月。三四线城市去库存压力最大,5月末,去化周期达到了26.9个月。

  成交方面,根据国家统计局数据显示,今年1-5月份,商品房销售面积同比下降23.6%,其中住宅销售面积下降28.1%;商品房销售额48337亿元,其中住宅销售额下降34.5%。

  不过,进入6月份,各城市的政策催化效果逐渐明显。

  中指研究院6月27日发布的数据显示,六月楼市整体成交上涨,各线城市环比升幅较大。其中,一线城市成交量整体环比上升,为122.1%,分城市来看,上海涨幅较大,为966%;北京次之,为57%,广州升幅56%,位列第三。

  二线代表城市环比上涨84.4%。环比上涨的城市中,苏州涨幅显著,为208.5%,青岛涨幅153.5%,位列第二,济南涨幅77.5%,排名第三。

  这里重点看下6月份的青岛楼市。根据青岛网上房地产数据统计,上周(6.20-6.6)青岛新房成交量“再创新高”。

  上周青岛全市新房共计成13831套,环比前一周(7634套)环比上涨81.2%。其中新建住宅共计成交9409套,环比与前一周(6655套)上涨了41.4%。

风口财经制图 数据来源:青岛网上房地产

  从每日成交情况来看,上周7天中有6天新房成交量超过了1000套,其中更有4天的新房成交量超过了2000套。6月22日全市新房共成交2870套,是上周成交量最高的一天,6月26日青岛新房共计成交884套,是上周新房成交量最低的一天。从每日成交走势来看,当下的青岛新房市场是真的“火起来了”。

风口财经制图 数据来源:青岛网上房地产

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