风满楼丨青岛楼市成交量翻倍,为什么说背后隐忧仍在?

2022-06-21 22:01 大众报业·风口财经阅读 (43386) 扫描到手机

风口财经记者 张亭旺

  久违的热度升起来了。

  在放松限购、公积金政策调整、契税打折等一系列新政组合拳的提振作用下,青岛楼市迎来了久违的爆发。上周青岛新房成交7634套,比前一周上涨133.3%,实现翻倍式增长。

  不过,目前的火爆更多是政策催化的结果,成交背后仍存隐忧。最新数据显示,青岛新房去化周期约为19.99个月,也是近两年来去化周期最长的一次。相对于库存来说,目前的成交量显得有些“杯水车薪”……

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新房市场爆了

  放松限购、公积金政策调整、契税打折……6月份的青岛房地产市场成为名副其实的“新政月”。而在政策的支持下,青岛楼市也迎来久违的火爆。

  据统计,上周(2022.6.13-6.19)青岛全市新房共计成交7634套,比前一周(3273套)上涨133.3%,实现翻倍式增长。

  这其中,新建住宅的成交量明显增加,共计成交6655套,环比与前一周(2571套)上涨了158.9%。

  二手房市场虽不比新房市场表现亮眼,却也是在呈上升趋势。

  上周,青岛二手房共计成交1489套,环比前一周(1443套)上涨3.2%。其中,普通二手住宅共交易了1452套,环比前一周(1381套)上涨了5.2%,住宅占二手房总成交量的97.52%。

  从数据可以看出,随着一系列新政组合拳的提振作用持续发酵,青岛楼市迎来了难得的“成交爆发期”。

  那是不是意味着,青岛楼市拐点已经到了呢?

  我们从青岛住宅(剔除商业)近期的成交量分析一下:

  风满楼统计,今年5月,青岛新建住宅成交8851套;而6月前十九天,就达到了11000套左右。

  而从周成交量来看,到了最近的6.13-6.19,新房住宅成交量直接暴涨,达到了6655套,相对于5月份同期基本翻了4倍。

  按照这个速度,6月份青岛新建住宅的成交量大约在22000套左右。

  二手住宅市场,2022年5月份,普通二手住宅共成交了2126套,而6月前十九天,就达到了3300套左右。

  最近这两周,二手住宅成交量直接到了一千三四,是上个月同期的2-3倍。

  按照这个速度,6月份青岛二手住宅的成交量大约在5500套左右。这个数据,与去年6月份(6664套)还有些许差距,但已经差不了多少了。

数据来源:青岛网上房地产 制图:风口财经

  从成交的角度来讲,青岛楼市已经迎来了拐点。

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库存20个月卖不完

  但是,目前的成交数据更多的是政策催化的结果。

  青岛楼市成交量虽然出现了上涨,可相对于库存这点成交量仍不值得一提。从今年二季度的新房住宅库存及去化周期情况,可以窥见一二:

  4月伊始,青岛新房住宅可售库存约167989套,去化周期约为17.72个月;可售面积约为2060.29万㎡,去化周期约为18.99个月。

  5月初,青岛楼市可售库存较之上个月微增,去化周期有所延长。青岛新房住宅可售套数约为176146套,去化周期约为18.19个月;可售库存约为2158.97万㎡,去化周期约为19.39个月, 较之上个月初去化周期延长约0.4个月。

  到了6月初,青岛新房可售库存约为167183套,环比降低5.09%;可售新房面积约为2048.59万㎡,环比降低5.11%。

  虽然实际可售库存数量环比有所减少,但是按照近6个月去化情况(成交减少)来看,去化周期环比上个月有所延长。至6月初青岛新房最新去化周期约为19.99个月,环比延长一个月;也是近两年来去化周期最长的一次,高达近20个月。

  可你要知道这只是狭义库存。所谓“狭义库存”是指已批准预售可供销售的商品住宅建筑面积中,尚未销售的商品住宅建筑面积。

  这并没有算上未取得预售证的房子,加上拿地的、在建的等这些尚未取得预售证的房子后库存量会更多。

  青岛新房库存依然高企,是当下不得不面对的现实。不过,这也并不是青岛独有的问题。

  从全国来看,据CRIC监测数据,2022年5月百城商品住宅库存量达到了60726万平方米,较上月下降216万平方米。

  这是因为,5月房企推盘积极性回落,供应环比下降。去化周期虽有有所下降,但是,目前仍然高达23.3个月。

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西海岸担当“领头羊”

  作为国家级新区,西海岸整体规划看高一线。这里,我们重点观察一下西海岸的情况。

  目前,西海岸新房库存总量相对较高。数据显示,6月初,西海岸新区可售面积约为583.66万㎡,位居青岛各区市之首。

  另外,6月16日,青岛市2022年第二批次集中供地落下帷幕。本轮土拍,西海岸新区本轮共出让22宗含宅用地,总建面达到176.6万平方米。

  实际上,从去年至今,西海岸新区是青岛的主要供地区域,也是目前青岛商品住宅的主力成交区域。

  上周,西海岸新区新房共成交3105套,新房成交面积368085.89㎡,稳居一周成交冠军宝座,单区单周就卖出了全市前一周(2571套)新房的成交量!

风口财经制图 数据来源:青岛网上房地产

  这也青岛的楼市政策密切相关。近期发布的楼市新政,基本上都对西海岸新区形成利好。

  早在6月3日,西海岸宣布,取消住房限购。过了5天,西海岸住房和城乡建设局出台文件:自发文之日起至2022年6月30日止,购房人完成新建商品房交易合同网签备案的,给予购房人实缴契税额的40%补贴。

  如此利好政策,毫无疑问对楼市具有刺激作用。尤其是在其他区市“按兵不动”的情况下,率先行动的西海岸应该会迎来一波“政策红利”。

  6月15日,市民使用公积金政策门槛再降。提高了额度,降低的是市民准入门槛,多出的20万让很多家庭得以使用公积金贷款,税率降底,还款压力减小,更好地促进刚需和改善性住房市场良性发展。

  新一期LPR也保持不变。目前,青岛已明确房贷利率朝着最低利率的方向推进,这使得购房成本将进一步降低。

  此外,从拿地房企的积极性也能看出,第二轮土拍并未全部依靠平台公司和国企“托底”。品牌房企保利、中海、旭辉、万科等均下场拿地,本地民企、港资房企也有所斩获,拿地房企类型较为丰富。

  总体而言,在利好政策的不断影响下,市场预期和房企投资信心均有所恢复。长期来看,西海岸必将成为青岛楼市新一轮发展周期的“领头羊”。