风满楼丨青岛楼市成交量翻倍，为什么说背后隐忧仍在？

风口财经记者 张亭旺

　　久违的热度升起来了。

　　在放松限购、公积金政策调整、契税打折等一系列新政组合拳的提振作用下，青岛楼市迎来了久违的爆发。上周青岛新房成交7634套，比前一周上涨133.3％，实现翻倍式增长。

　　不过，目前的火爆更多是政策催化的结果，成交背后仍存隐忧。最新数据显示，青岛新房去化周期约为19.99个月，也是近两年来去化周期最长的一次。相对于库存来说，目前的成交量显得有些“杯水车薪”……

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新房市场爆了

　　放松限购、公积金政策调整、契税打折……6月份的青岛房地产市场成为名副其实的“新政月”。而在政策的支持下，青岛楼市也迎来久违的火爆。

　　据统计，上周（2022.6.13-6.19）青岛全市新房共计成交7634套，比前一周（3273套）上涨133.3％，实现翻倍式增长。

　　这其中，新建住宅的成交量明显增加，共计成交6655套，环比与前一周（2571套）上涨了158.9％。

　　二手房市场虽不比新房市场表现亮眼，却也是在呈上升趋势。

　　上周，青岛二手房共计成交1489套，环比前一周（1443套）上涨3.2％。其中，普通二手住宅共交易了1452套，环比前一周（1381套）上涨了5.2％，住宅占二手房总成交量的97.52%。

　　从数据可以看出，随着一系列新政组合拳的提振作用持续发酵，青岛楼市迎来了难得的“成交爆发期”。

　　那是不是意味着，青岛楼市拐点已经到了呢？

　　我们从青岛住宅（剔除商业）近期的成交量分析一下：

　　风满楼统计，今年5月，青岛新建住宅成交8851套；而6月前十九天，就达到了11000套左右。

　　而从周成交量来看，到了最近的6.13-6.19，新房住宅成交量直接暴涨，达到了6655套，相对于5月份同期基本翻了4倍。

　　按照这个速度，6月份青岛新建住宅的成交量大约在22000套左右。

　　二手住宅市场，2022年5月份，普通二手住宅共成交了2126套，而6月前十九天，就达到了3300套左右。

　　最近这两周，二手住宅成交量直接到了一千三四，是上个月同期的2-3倍。

　　按照这个速度，6月份青岛二手住宅的成交量大约在5500套左右。这个数据，与去年6月份（6664套）还有些许差距，但已经差不了多少了。

数据来源：青岛网上房地产 制图：风口财经

　　从成交的角度来讲，青岛楼市已经迎来了拐点。

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库存20个月卖不完

　　但是，目前的成交数据更多的是政策催化的结果。

　　青岛楼市成交量虽然出现了上涨，可相对于库存这点成交量仍不值得一提。从今年二季度的新房住宅库存及去化周期情况，可以窥见一二：

　　4月伊始，青岛新房住宅可售库存约167989套，去化周期约为17.72个月；可售面积约为2060.29万㎡，去化周期约为18.99个月。

　　5月初，青岛楼市可售库存较之上个月微增，去化周期有所延长。青岛新房住宅可售套数约为176146套，去化周期约为18.19个月；可售库存约为2158.97万㎡，去化周期约为19.39个月， 较之上个月初去化周期延长约0.4个月。

　　到了6月初，青岛新房可售库存约为167183套，环比降低5.09%；可售新房面积约为2048.59万㎡，环比降低5.11%。

　　虽然实际可售库存数量环比有所减少，但是按照近6个月去化情况（成交减少）来看，去化周期环比上个月有所延长。至6月初青岛新房最新去化周期约为19.99个月，环比延长一个月；也是近两年来去化周期最长的一次，高达近20个月。

　　可你要知道这只是狭义库存。所谓“狭义库存”是指已批准预售可供销售的商品住宅建筑面积中，尚未销售的商品住宅建筑面积。

　　这并没有算上未取得预售证的房子，加上拿地的、在建的等这些尚未取得预售证的房子后库存量会更多。

　　青岛新房库存依然高企，是当下不得不面对的现实。不过，这也并不是青岛独有的问题。

　　从全国来看，据CRIC监测数据，2022年5月百城商品住宅库存量达到了60726万平方米，较上月下降216万平方米。

　　这是因为，5月房企推盘积极性回落，供应环比下降。去化周期虽有有所下降，但是，目前仍然高达23.3个月。

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西海岸担当“领头羊”

　　作为国家级新区，西海岸整体规划看高一线。这里，我们重点观察一下西海岸的情况。

　　目前，西海岸新房库存总量相对较高。数据显示，6月初，西海岸新区可售面积约为583.66万㎡，位居青岛各区市之首。

　　另外，6月16日，青岛市2022年第二批次集中供地落下帷幕。本轮土拍，西海岸新区本轮共出让22宗含宅用地，总建面达到176.6万平方米。

　　实际上，从去年至今，西海岸新区是青岛的主要供地区域，也是目前青岛商品住宅的主力成交区域。

　　上周，西海岸新区新房共成交3105套，新房成交面积368085.89㎡，稳居一周成交冠军宝座，单区单周就卖出了全市前一周（2571套）新房的成交量！

风口财经制图 数据来源：青岛网上房地产

　　这也青岛的楼市政策密切相关。近期发布的楼市新政，基本上都对西海岸新区形成利好。

　　早在6月3日，西海岸宣布，取消住房限购。过了5天，西海岸住房和城乡建设局出台文件：自发文之日起至2022年6月30日止，购房人完成新建商品房交易合同网签备案的，给予购房人实缴契税额的40%补贴。

　　如此利好政策，毫无疑问对楼市具有刺激作用。尤其是在其他区市“按兵不动”的情况下，率先行动的西海岸应该会迎来一波“政策红利”。

　　6月15日，市民使用公积金政策门槛再降。提高了额度，降低的是市民准入门槛，多出的20万让很多家庭得以使用公积金贷款，税率降底，还款压力减小，更好地促进刚需和改善性住房市场良性发展。

　　新一期LPR也保持不变。目前，青岛已明确房贷利率朝着最低利率的方向推进，这使得购房成本将进一步降低。

　　此外，从拿地房企的积极性也能看出，第二轮土拍并未全部依靠平台公司和国企“托底”。品牌房企保利、中海、旭辉、万科等均下场拿地，本地民企、港资房企也有所斩获，拿地房企类型较为丰富。

　　总体而言，在利好政策的不断影响下，市场预期和房企投资信心均有所恢复。长期来看，西海岸必将成为青岛楼市新一轮发展周期的“领头羊”。