风满楼丨夏天到了!暖风吹遍大地,楼市何时会被“捂热”?

2022-05-05 17:36 大众报业·风口财经阅读 (26688) 扫描到手机

风口财经记者 张亭旺

  夏天的暖风来了,你感受到了吗?

  近日,随着中央政治局会议最新定调,“一行两会”针对房地产形势纷纷研究部署具体措施。包括:及时优化房地产信贷政策,积极支持房地产企业债券融资,优化商品房预售资金监管等等。

  除监管层外,多城针对房地产市场因城施策,调控政策频出,稳楼市新政落地速度显著加快。在“住房不炒”的基调下,预计5月份出台政策的城市或将增多,出台的政策力度将有所加强。

  不过,需注意的是,多项数据表明,受疫情反复及信心不足等因素影响,政策效果尚未明显传导至市场端。目前购房者市场信心尚未明显改善,楼市转折点也仍未到来……

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高层定调明确楼市调控方向

  4月29日,中共中央政治局召开会议,分析研究当前经济形势和经济工作,并就市场关心的房地产发展问题做出部署安排。

  会议强调,在“住房不炒”的基调下,支持各地从当地实际出发完善房地产政策,支持刚性和改善性住房需求,优化商品房预售资金监管,促进房地产市场平稳健康发展。

  随后,央行、证监会、银保监会以及深交所召开会议,针对房地产形势,研究部署具体措施。

  央行会议强调,执行好房地产金融审慎管理制度,及时优化房地产信贷政策,保持房地产融资平稳有序,支持刚性和改善性住房需求。

  银保监会会议强调,因城施策落实好差别化住房信贷政策,支持首套和改善性住房需求,灵活调整受疫情影响人群个人住房贷款还款计划。

  证监会会议提出,积极支持房地产企业债券融资,研究拓宽基础设施REITs试点范围,适时出台更多支持实体企业发展的政策措施。

  深交所从融资及信贷等角度也开始陆续出手。5月4日,深交所发布支持实体经济若干措施。其中指出,支持房企正常融资活动,允许优质房企进一步拓宽债券募集资金用途,鼓励优质房企发行公司债券兼并收购出险房企项目,促进房地产行业平稳健康发展。

  随着中央政治局会议最新定调,高层对房地产市场的调控方向也愈加明确。

  需求端方面,各地将会更加积极地跟进实质性放松,切实提升购房者尤其改善性购房群体的支付能力,以刺激居民购房消费。

  具体来看,4月以来,多地跟进调整相关政策,涉及限购、限贷、限售、限价等内容,而以往更多地聚焦在发放购房补贴、调整公积金贷款政策等方面。

  供给端方面,各地应该会积极跟进支持企业合理融资需求,落实不盲目抽贷、断贷的做法;同时,预售资金监管方面的政策有望逐步优化,这对于维护购房人合法权益,规范开发商行为,促进房地产市场平稳健康发展有积极意义。

  例如,5月1日,梅州市住建局等七部门联合印发《促进我市房地产市场平稳健康发展的若干措施》。对于预售资金监管,新政提出,增加预售款提取次数,对装饰工程全部完成并已按三方监管协议提取该进度节点预售款的预售项目,在满足预售款监管账户资金留足入账资金总额10%的前提下,至竣工验收备案前,视企业诚信、后续工程量等情形可适当增加1-2次预售款提取次数。

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5月稳楼市政策或更密集出台

  据中原地产研究院数据,今年以来,有近110城出台稳楼市新政,而仅在4月份全国各地颁布的房地产稳楼市政策超过60次,其中不乏省会城市。

  4月28日,贵阳市人民政府发布《贵阳市人民政府办公厅关于促进房地产业良性循环和健康发展的通知》,其中提及鼓励、引导金融机构实行首套房贷款首付20%政策等。

  同日,天津市住建委发布《关于限价商品住房申请和销售有关事项通知》征求意见稿,通知明确,自2022年7月1日起,全市停止受理限价商品住房资格申请;自2022年10月1日起,全市停止限价商品住房销售。

  除此之外,沈阳市房产局4月29日发布《关于优化外地人在沈购房服务的通知》,明确外地人在限购区域内购买新房,执行本地人购房政策,不再提供2年内连续6个月及以上个税和社保证明。这是继4月26日将二手房增值税免征年限“5改2”后,沈阳再一次放宽购房政策。

  根据中原地产研究院统计,4月份以来,包括衢州、秦皇岛、绵阳、兰州、大连、丽水、苏州、南宁、昆明等超过60城发布了不同力度的稳楼市的政策。从全国累计数据看,2022年以来已经累计接近110城市发布了出台稳楼市政策,包括苏州、福州、郑州、佛山、天津等多个新一线城市、二线城市。政策内容主要是促进刚需和改善需求释放。

  进入5月,各地调控房地产的力度依旧不减。

  五一假期,梅州、连云港、无锡、岳阳、徐州、赣州发布或执行了稳地产新政,包括降低购房首付比例、二手房增值税免征年限“5改2”、下调房贷利率、放松限售、契税优惠、购房补贴、提高公积金贷款最高额度、降低土拍保证金、土地出让金分期等多项措施。

  亿翰智库认为,此前尽管有部分城市对地产政策进行了调整,但由于中央立场未明,真正进行实质性宽松的城市数量少,出台的政策力度弱。此次中央政治局会议为地产政策的宽松进行定调,有利于各省市按照“因城施策”的原则出台政策,未来出台政策的城市或将增多,出台的政策力度预计将有所加强。

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目前楼市转折点仍未到来

  4月,受市场信心不足叠加多地疫情反复影响,楼市成交进一步下跌。

  克而瑞研究中心数据显示,百强房企4月单月仅实现销售操盘金额4284.7亿元,环比降低16.2%,同比降低58.6%。以全口径销售额计,百强房企前4个月实现21179亿元,同比降幅为50.5%,降幅较一季度进一步扩大。

  中指研究院数据显示,2022年1-4月,TOP100房企销售额均值为212.2亿元,同比下降50.2%;其中销售额超千亿房企3家,较去年同期减少6家,分别为碧桂园1633.9亿元、万科1380亿元、保利发展1212亿元。而销售额超百亿的房企有57家,较去年同期减少46家。

  五一假期市场成交活跃度仍较弱,根据中指监测数据,2022年五一假期期间(4月30日-5月4日),重点监测城市新建商品住宅成交面积较去年五一假期下降52.3%。多数代表城市新房成交规模同比下降,其中武汉、苏州、温州同比下降均超五成。

2022年五一假期(4.30-5.4)部分重点城市新建商品住宅成交情况

  在销售持续走弱的同时,房企拿地规模持续下跌。

  中指研究院数据显示,4月,50家代表房企拿地总额同比下降59.4%。1-4月累计来看,TOP 100企业拿地总额3626亿元,拿地规模同比下降55.9%。

  克而瑞研究中心指出,整体来看,前四月,有超过三成TOP50房企未拿地,市场下行、资金紧张带来的投资压力并没有随着部分城市土拍火热而幅好转。

  而从4月单月来看,克而瑞数据显示,截至4月27日,全国300城经营性土地4月总成交建筑面积仅6537万平方米,同比降幅近六成,成交规模处于历史低位水平。值得注意的是,4月成交主力城市大多为集中土拍的重点城市,包括杭州、宁波、南京、成都、长沙在内,多个城市均出现优质土地高溢价成交,因此带动成交溢价率环比微增。由于优质用地入市的比例提升,重点监测城市的流拍率较上月出现微降。

  多项数据表明,即使当前政策环境已明显改善,部分热点城市市场信心有所修复,但受疫情反复等因素影响,政策效果尚未明显传导至市场端。总的来看,截至目前购房者市场信心尚未明显改善,楼市转折点也还未到来。

  不过,这个夏季,仍值得我们期待……