风满楼|信任危机,债务缠身,股票停牌……房企的“春天”有道砍儿
风口财经记者 张亭旺
房企的春天有道坎儿。
4月1日,因未能如期披露年度报告,十数家港股房企停牌。除了疫情客观因素外,这些房企基本上是因为无法完成审计程序或面临着债务压力……
4月1日,十数家港股房企停牌。据不完全统计,停牌房企包括中国恒大、融创中国、世茂集团、中国奥园、花样年控股、彩生活、佳兆业集团、当代置业、阳光100中国等。
至于停牌原因,各家房企均表示:不能如期披露年度报告。
根据港交所上市规则,发行人必须在2022年3月31日前发布2021年全年业绩的初步公告,若有发行人未能按照《上市规则》规定如期发表定期的财务资料,交易所一般会要求该发行人的证券停牌,直至发行人按照《上市规则》规定发表了公告公布所规定的财务资料为止。
而梳理各家房企的公告,年报“难产”的原因大致分为几类:
1、疫情影响披露进度。
2、无法完成审计程序。
3、流动性压力。
对此,穆迪投资者服务公司高级副总裁曾启贤认为,融信、世茂、融创、恒大、佳兆业等受评房地产开发商延迟至3月31日后发布经审计财务业绩,这将产生负面信用影响。这些公司无法按时披露其经审计财务业绩,加深市场对其公司治理、财务管理、财务规划、透明度、信息披露、财务和流动性状况薄弱的担忧,并可能会令其不畅的融资渠道进一步受限。
审计师“压力”有点大
近期,香港和内地疫情反复,疫情成为一个影响年报刊发的理由。
融创中国表示疫情导致杭州、天津、青岛及香港地区等快递停运,以及员工被隔离或办公现场被风控,因为函证确认程序延误。佳兆业集团也表示,由于近期疫情导致公司总部须强制封锁,以及深圳随后实行全市封锁,审核程序有所延迟。
香港国际机场 图片来源:视觉中国
不过,市场更倾向于将这一理由称为“体面的说法”。
相比之下,在今年的房企年报季,审计师(会计事务所)方面的影响可能更重要。今年以来,不少房企表示因审计方面未能达成一致而更换审计师。
1月27日,合生创展公告罗兵咸永道会计师事务所(以下简称“普华永道”)辞任。理由是,审计费用未谈拢。
虽然如今房地产行业处于下行周期,但相比起利润和流动现金规模,房企支付给核数师的酬金仅占极微小的一部分。基于此,一位四大会计事务所审计人士直言,因为审计费用未达成共识而辞退事务所,这种情况虽然普遍,但他认为,并不是导致合生创展与普华永道“分手”的根本原因。
此后,因审计流程增加带来的费用问题,融信中国、世茂股份、中国奥园等企业,也未能与自己的审计师达成一致,而选择更换。
北京金融街 图片来源:视觉中国
在外界看来,审计费用或许只是官方言论,背后真正原因可能是:企业不够配合审计工作,或者是审计师出具的意见企业难以接受。
在普华永道辞任函中,普华永道提请合生创展股东和债权人注意,其要求合生创展管理层就以下事项提供进一步的数据,包括:合生创展的若干股权投资及物业项目的会计处理,投资物业的估值。因未取得所需数据,无法完成审计程序。
普华永道更是从今年开始密集辞去数家房企的审计工作,即便是合作多年的老客户,如已合作18年的合生创展和已合作27年的世茂集团。
值得注意的是,房企向来偏爱聘用四大会计事务所(普华永道、安永、德勤和毕马威)。
截至2021年上半年,普华永道与18家具代表性的中资房企达成合作,安永为22家提供审计服务,毕马威和德勤分别是8家。四大会计师事务所几乎包揽了头部房企客户资源。
普华永道2021财年报告显示,其审计服务面向的客户中,金融服务行业占了38% ,健康行业占了29%,技术、媒体以及电信行业占了29%,未提及房地产行业。而在普华永道中国地区的官网上,“房地产”是其重点服务的行业之一。
由此可见,当下,房地产行业审计师承受的“压力”也有点大,以至于不惜和房企“分道扬镳”。
根本是流动性压力
这些延发年报的房企,还有一个共同点,就是面临不同程度的流动性压力。可以分三方面分析:
第一,融资环境持续收紧。
“三道红线”强约束,使得房企的融资性现金流受阻,以往借旧换新的套路无法维继,高杠杆的房企陆续陷入危机。尤其是2021年部分头部房企暴雷,大量项目停工,保交付下,地方政府不得不加强对预售资金的监管,压缩了房企的经营性现金流。
易居中国发布的数据显示,2021年全年政策先紧后松,房企融资呈现供需端持续收紧的态势,融资额逐季下降,尤其是第四季度,约为第一季度融资额的五成。
第二,偿债压力依旧比较大。
“恒大系”三家公司表示,恒大物业有134亿存款为第三方提供的质押保证金,已被相关银行强制执行。截至2021年中期,恒大物业账上银行存款和现金总额约140.28亿元,上述被扣款项占比超95%。
融创中国在公告中也表示,近期国际评级机构下调公司评级,境外贷款受到影响,公司尚在与债权人沟通解决方案,同时,境内公开债展期事项也将对财务报表产生不确定影响,因此无法如期披露年报。
近两年,房企整体偿债规模仍处在高位,偿债缺口对房企短期资金池深度具有不小的考验,从海外债到期余额来看,未来三年房企仍然面临较大的还债压力。
第三,销售业绩普遍下降。
从近两年房企业绩来看,利润下降成为房地产行业普遍现象。22份已发布年报中,仅龙湖集团、华润置地、中国金茂、绿城中国等6家房企归母净利润同比正增长,其中龙湖同比增幅最大,约19.3%。剩余16家房企出现了不同程度降幅,集中在5%-25%之间。
总体上看,2021年下半年,随着信贷收紧、需求快速下行以及偿债高峰的到来,第三季度行业现金流开始恶化,部分房企出现流动性危机,出险房企的增多进一步挫伤了资本市场的信心和购房者的积极性。
值得注意的是,去年底以来,中央持续为房地产市场注入信心,近期国务院金融委会议及多部委的表态,显示出国家稳地产的决心,更多支持性政策将陆续出台。
各地各城也在释放积极信号。据不完全统计,自3月1日郑州打响“取消限购”第一枪,宣布取消“认房又认贷政策”以来,已有包括郑州、哈尔滨、福州等多地取消了限购、限售等限制性政策。
这些政策利好,将有助于房地产行业走出低谷。然而,企业的存活与发展还要看自身,只有拒绝“躺平”积极进行自救的房企,才有希望看见胜利的曙光。