风满楼｜信任危机，债务缠身，股票停牌……房企的“春天”有道砍儿

风口财经记者 张亭旺

　　房企的春天有道坎儿。

　　4月1日，因未能如期披露年度报告，十数家港股房企停牌。除了疫情客观因素外，这些房企基本上是因为无法完成审计程序或面临着债务压力……

年报“难产”谁的锅？

　　4月1日，十数家港股房企停牌。据不完全统计，停牌房企包括中国恒大、融创中国、世茂集团、中国奥园、花样年控股、彩生活、佳兆业集团、当代置业、阳光100中国等。

　　至于停牌原因，各家房企均表示：不能如期披露年度报告。

　　根据港交所上市规则，发行人必须在2022年3月31日前发布2021年全年业绩的初步公告，若有发行人未能按照《上市规则》规定如期发表定期的财务资料，交易所一般会要求该发行人的证券停牌，直至发行人按照《上市规则》规定发表了公告公布所规定的财务资料为止。

　　而梳理各家房企的公告，年报“难产”的原因大致分为几类：

　　1、疫情影响披露进度。

　　2、无法完成审计程序。

　　3、流动性压力。

　　对此，穆迪投资者服务公司高级副总裁曾启贤认为，融信、世茂、融创、恒大、佳兆业等受评房地产开发商延迟至3月31日后发布经审计财务业绩，这将产生负面信用影响。这些公司无法按时披露其经审计财务业绩，加深市场对其公司治理、财务管理、财务规划、透明度、信息披露、财务和流动性状况薄弱的担忧，并可能会令其不畅的融资渠道进一步受限。

审计师“压力”有点大

　　近期，香港和内地疫情反复，疫情成为一个影响年报刊发的理由。

　　融创中国表示疫情导致杭州、天津、青岛及香港地区等快递停运，以及员工被隔离或办公现场被风控，因为函证确认程序延误。佳兆业集团也表示，由于近期疫情导致公司总部须强制封锁，以及深圳随后实行全市封锁，审核程序有所延迟。

香港国际机场 图片来源：视觉中国

　　不过，市场更倾向于将这一理由称为“体面的说法”。

　　相比之下，在今年的房企年报季，审计师（会计事务所）方面的影响可能更重要。今年以来，不少房企表示因审计方面未能达成一致而更换审计师。

　　1月27日，合生创展公告罗兵咸永道会计师事务所（以下简称“普华永道”）辞任。理由是，审计费用未谈拢。

　　虽然如今房地产行业处于下行周期，但相比起利润和流动现金规模，房企支付给核数师的酬金仅占极微小的一部分。基于此，一位四大会计事务所审计人士直言，因为审计费用未达成共识而辞退事务所，这种情况虽然普遍，但他认为，并不是导致合生创展与普华永道“分手”的根本原因。

　　此后，因审计流程增加带来的费用问题，融信中国、世茂股份、中国奥园等企业，也未能与自己的审计师达成一致，而选择更换。

北京金融街 图片来源：视觉中国

　　在外界看来，审计费用或许只是官方言论，背后真正原因可能是：企业不够配合审计工作，或者是审计师出具的意见企业难以接受。

　　在普华永道辞任函中，普华永道提请合生创展股东和债权人注意，其要求合生创展管理层就以下事项提供进一步的数据，包括：合生创展的若干股权投资及物业项目的会计处理，投资物业的估值。因未取得所需数据，无法完成审计程序。

　　普华永道更是从今年开始密集辞去数家房企的审计工作，即便是合作多年的老客户，如已合作18年的合生创展和已合作27年的世茂集团。

　　值得注意的是，房企向来偏爱聘用四大会计事务所（普华永道、安永、德勤和毕马威）。

　　截至2021年上半年，普华永道与18家具代表性的中资房企达成合作，安永为22家提供审计服务，毕马威和德勤分别是8家。四大会计师事务所几乎包揽了头部房企客户资源。

　　普华永道2021财年报告显示，其审计服务面向的客户中，金融服务行业占了38% ，健康行业占了29%，技术、媒体以及电信行业占了29%，未提及房地产行业。而在普华永道中国地区的官网上，“房地产”是其重点服务的行业之一。

　　由此可见，当下，房地产行业审计师承受的“压力”也有点大，以至于不惜和房企“分道扬镳”。

根本是流动性压力

　　这些延发年报的房企，还有一个共同点，就是面临不同程度的流动性压力。可以分三方面分析：

第一，融资环境持续收紧。

“三道红线”强约束，使得房企的融资性现金流受阻，以往借旧换新的套路无法维继，高杠杆的房企陆续陷入危机。尤其是2021年部分头部房企暴雷，大量项目停工，保交付下，地方政府不得不加强对预售资金的监管，压缩了房企的经营性现金流。

　　易居中国发布的数据显示，2021年全年政策先紧后松，房企融资呈现供需端持续收紧的态势，融资额逐季下降，尤其是第四季度，约为第一季度融资额的五成。

第二，偿债压力依旧比较大。

　　“恒大系”三家公司表示，恒大物业有134亿存款为第三方提供的质押保证金，已被相关银行强制执行。截至2021年中期，恒大物业账上银行存款和现金总额约140.28亿元，上述被扣款项占比超95%。

　　融创中国在公告中也表示，近期国际评级机构下调公司评级，境外贷款受到影响，公司尚在与债权人沟通解决方案，同时，境内公开债展期事项也将对财务报表产生不确定影响，因此无法如期披露年报。

　　近两年，房企整体偿债规模仍处在高位，偿债缺口对房企短期资金池深度具有不小的考验，从海外债到期余额来看，未来三年房企仍然面临较大的还债压力。

第三，销售业绩普遍下降。

　　从近两年房企业绩来看，利润下降成为房地产行业普遍现象。22份已发布年报中，仅龙湖集团、华润置地、中国金茂、绿城中国等6家房企归母净利润同比正增长，其中龙湖同比增幅最大，约19.3%。剩余16家房企出现了不同程度降幅，集中在5%-25%之间。

　　总体上看，2021年下半年，随着信贷收紧、需求快速下行以及偿债高峰的到来，第三季度行业现金流开始恶化，部分房企出现流动性危机，出险房企的增多进一步挫伤了资本市场的信心和购房者的积极性。

　　值得注意的是，去年底以来，中央持续为房地产市场注入信心，近期国务院金融委会议及多部委的表态，显示出国家稳地产的决心，更多支持性政策将陆续出台。

　　各地各城也在释放积极信号。据不完全统计，自3月1日郑州打响“取消限购”第一枪，宣布取消“认房又认贷政策”以来，已有包括郑州、哈尔滨、福州等多地取消了限购、限售等限制性政策。

　　这些政策利好，将有助于房地产行业走出低谷。然而，企业的存活与发展还要看自身，只有拒绝“躺平”积极进行自救的房企，才有希望看见胜利的曙光。