“提前还贷潮”下房主与银行的博弈 划重点带你读懂

2023-02-09 07:47 中国新闻网微信公号阅读 (377197) 扫描到手机

原标题:“提前还贷潮”下房主与银行的博弈,划重点带你读懂

提前还房贷,房主很急,银行更急?贯穿了2022年的“提前还贷潮”,2023年热度不减。

房主们为何要急于提前还贷?明明银行可以提早回款,为何却并不欢迎?几个问题带你理清“提前还贷潮”。

买房人抢着给vs银行不想要

“曾经批贷难,如今还贷难。”当前的语境下,“还贷”指的已经不是月供的压力,而是如何提前偿还部分甚至全部房贷。

到底为什么会出现这一现象?58安居客研究院院长张波指出,提前还房贷本质上还是民众对于未来不确性的防御性反应。

“我承担了高利率,但手上的房子可能并没有涨价,甚至还在跌价。那么现在最佳选择就是还掉贷款,相当于理财了。”广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉解释称。

近期房贷利率的动态调整也是非常重要的触发因素。“对存量房贷来说,高利率的弊端更加凸显了。”李宇嘉表示,这时要么还贷款,要么还款后卖房再买房,腾挪为低利率房贷,这样月供也就减少了。

本可以提前收到钱,银行又为何设置违约金或补偿金、预约排队等障碍,变相阻止提前还贷?

“银行挣钱的一个主要渠道就是通过对外放贷赚取利息,房贷利息又是比较重要的优质资产。”北京金诉律师事务所主任王玉臣表示,一方面是周期越长利息就越高,另一方面是之前的房贷利率比现在高不少,差额随着时间的延续会越来越大。

央行发布的《2022年金融统计数据报告》显示,2022年全年住户存款增加17.84万亿,较2021年多增7.94万亿。

“这其中包括理财赎回的资金、预防性储蓄、买房延后的资金等,大部分成为定期存款。”李宇嘉解释,资金成本在增加,增量房贷申请在下降,存量房贷又被提前还款,银行收益自然受到冲击。

银行是否合理vs买房人如何操作

但在此情况下,银行是否可以设置还款障碍?

“部分存量房贷利率偏高,受当时房地产调控政策、供求关系影响和决定,反映的是当时房贷市场价格情况,主要不是银行的问题。”招联金融首席研究员董希淼指出,虽然呼吁银行为借款人提前还款提供更多便利,但提前还款是对原借款合同约定的贷款金额或贷款期限的变更,不是借款人单方面的权利,的确需要借贷双方协商一致。

王玉臣介绍,《民法典》第五百三十条规定:债权人可以拒绝债务人提前履行债务,但是提前履行不损害债权人利益的除外。债务人提前履行债务给债权人增加的费用,由债务人负担。

“如果提前还贷不损害银行的利益,银行是无权拒绝的,此外还要注意看双方的协议约定。”王玉臣提示,一些银行的按揭贷款合同文本中会约定提前放贷需要支付违约金,这些约定的条款实际上就是格式条款,在司法实践中这种条款认定无效的概率是极低的。

“如果不符合相关法律规定,又没有相关协议约定,银行就无权单方要求收取补偿金或违约金。”王玉臣说。

若是确认好合同后,提前还房贷依然受阻,买房人应怎样维护自身合法权益?

北京市盈科(深圳)律师事务所高级合伙人、律师朱逸聪提出三种维权渠道:一是先与贷款银行积极协商,以及拨打贷款行总行的客服电话投诉;如果上述救济途径效果不佳,可以拨打银保监会的投诉电话或者政务热线;最后可依据贷款合同关于提前还款的约定,向贷款行所在地的人民法院提起民事诉讼。

“如果遇到因为银行原因导致需要等待数月,一定注意做好相关取证。”王玉臣提醒,一般来说,如果没有专门的APP,最好通过书面方式提交申请,提交申请时注意让接受人签回执,或者通过邮寄的方式做好取证,保存好邮单和银行的签收记录。

提前贷款会否持续vs存量房贷利率是否能降

当前提前还贷已引发多波热潮,但业内普遍认为,这才只是开始。

“只要房贷利率高于理财利率,房价和居民预期房价继续下跌,提前还贷的动机就一直会存在。”李宇嘉指出,这也是去年以来,房地产贷款占新增贷款的比例走低的原因。

“此前6%-7%的房贷利率和现在4%以下多的新增房贷利率相差很大,且社会各种投资收益率持续降低,只要存量房贷不降低,未来几个月提前还款会继续明显增加。”中原地产首席市场分析师张大伟认为,整体看提前还款才只是开始。

面对存量房贷客户的还款压力,呼吁降低存量房贷利率的声音也越来越多。

从银行的角度看,张大伟认为,银行大概率不会主动降低存量房贷利率,毕竟大部分已经成为金融产品,且一旦存量房贷降息,对银行的利润有很大影响。

但从宏观角度看,与存量房贷利率息息相关的5年期以上LPR报价,市场普遍认为还有下调空间。

2023年1月1日,随着2022年LPR的下调,部分存量贷款利率开始重新定价,签订LPR浮动利率的购房者房贷利率随之降低,但对比当前新增房贷利率仍有不小的差距。

“为引导房地产市场尽快实现软着陆,5年期以上LPR报价下调的迫切性较高。接下来除了强化‘保交楼’等供给端支持外,持续下调居民房贷利率,推动楼市企稳回暖是关键所在。”东方金诚首席分析师王青认为,这也是上半年稳增长、防控风险的一个主要发力点。